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参与碧桂园项目开发众筹的人士必须是对该项目感兴趣的人,这才能支撑平安每个月几百万的用户跟公司交互

文章作者:www.462.net 上传时间:2019-12-24

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中国平安入股碧桂园成为第二大股东两个月后,双方携手推出了一款“互联网+金融+房地产”的产品。由平安方面主导设计的首个“开发众筹”项目,将由碧桂园首个挺进一线城市的项目——上海嘉定项目率先“试玩”。

平安集团副总经理、首席信息执行官兼首席运营官陈心颖介绍,在传统业务板块,平安一万多个实体的网点,70多万保险代理人在跑,有4.5万个电话座席,这才能支撑平安每个月几百万的用户跟公司交互。

第1页:平安好房的新生意:海外众筹来了第2页:Martin和万里通的故事第3页:平安战车的进攻尖刀

经济观察报了解到的开发众筹方案是:参与碧桂园项目开发众筹的人士必须是对该项目感兴趣的人,即未来的购房者。项目以每平方米为单位进行资金的募集,并包装成保险、债权等金融产品的形式,避免投资者与开发商直接接触。投资者可填写对项目的建议,参与到项目设计,社区配套等过程中,一定程度上实现产品“定制化”。

“我们传统金融花了27年积累了八九千万的客户,而互联网金融板块短短几年已经有将近传统金融一倍的用户。”平安集团副总经理、首席信息执行官兼首席运营官陈心颖6月18日表示,平安在涉及互联网金融业务的短短6年里积累了1.6亿用户量。

平安中超时代意外来临了。欲成为全球最佳零售金融服务商的她又在开启另一扇门:打通步入回暖上升通道的中超与金融之接口。

平安与碧桂园的合作,只是这家金融巨头全面布局房地产销售端的一个开端。上个月,在平安集团董事长马明哲的要求下,平安已经初步上线了一个众筹平台,与平安好房、陆金所等子公司平行。该平台全称深圳前海普惠众筹交易有限公司(以下简称“前海众筹”),是平安集团斥资1亿元打造的股权众筹平台,第一负责人为阿里巴巴前副总裁叶朋。

此前,平安早就有透露,自己的目标是成为中国最大最好的金融生活服务提供商和管理者,互联网已经成为平安继保险、投资、银行三大板块之后的第四板块。

根据2014年“BrandZ最具价值全球品牌100强”榜单,平安已是全球品牌价值第一的保险集团,而中超的商业价值也正在被重新发现。中超2014赛季,已被评论有成为“亚洲第一联赛”之势。业内人士预计,未来10年内,足球将名副其实地成为中国第一运动。平安的庞大用户基数可以为中超联赛导入“用户流量”。而中超的持续热度,则可以为平安提供品牌维度上的传播,将品牌建设与业务发展推向一个新的高度。冠名中超并不仅仅止于品牌维度的传播。

平安好房找到的房地产项目,将放在前海众筹平台上进行资金募集。

陈心颖介绍,在传统业务板块,平安一万多个实体的网点,70多万保险代理人在跑,有4.5万个电话座席,这才能支撑平安每个月几百万的用户跟公司交互。

是的,不只是生意还有生活,26岁的中国平安(601318,股吧)要做一个彻底的跨界创新者!

本报获悉,平安5月29日联合万科、绿地、碧桂园、绿城、旭辉、协信等多家超大型房企和互联网巨头发起成立“中国房地产众筹联盟”,旨在“推动生产模式和金融创新”。平安已经与其中多家开发商洽谈推出众筹等房地产新兴产品。

但互联网板块完全不同,传统的寿险客户一年来找你一次已经很多了。信用卡会多一点,他每个月会消费。互联网活跃的用户每个月平均41次交互,每个月千万用户通过网络跟平安交互,每季度有过万亿交易量。

中国平安与中超这场轰轰烈烈的跨界之恋来得正是时候。得益于德国足球队的启迪,“平安战车管理新模式”脱颖而出,以解平安“规模不断扩张、业务不断多元化”的精细化管理之惑。

首个项目:碧桂园上海嘉定项目

平安“421”互联网金融布局

崇尚理性、建设性,纪录中国经济变革、时代变迁的《经济观察报》聚焦中国平安。我们希望通过特别视角、独到的观察,用我们带有审视,却不乏关怀的笔触,解构其在极速发展裂变过程中的故事,诠释其内涵特点。

平安好房CEO庄诺在接受经济观察报专访时说:“我是一个有着地产众筹情怀的人,而好房正在做的一件很重要的事,就是众筹盖楼。”

“421”,这组数字就能很好地概括平安互联网金融布局。

中国平安作为中超历史上第一个金融类冠名品牌,其助力中国梦、中国足球梦的显性效应已然凸显。不过,平安战车管理模式是否能带领传统金融与互联网金融齐头并进?让企业庞大的组织体各司其职、高效运转?我们拭目以待。——编者

据庄诺介绍,众筹盖楼的大致流程是,开发商拿了地之后找到他们谈合作,他们从中挑选出志同道合的,再根据不同的合作对象提的不同要求,设计出符合他们各自需求的金融产品,放到前海众筹的平台去募集,融资完成后项目开工。

其中,“4”代表4个开放市场,分别为资产交易市场、汽车交易市场、房交易市场和积分交易市场。

平安战车管控脉络全图一:直击平安互联网金融主义

经济观察报从多方求证确认,首个众筹开发项目是碧桂园的上海嘉定项目。

在资产交易市场,起步于P2P的陆金所最为知名,而 P2P只是陆金所九块业务的其中一块,陆金所目的是成为中国市场非标资产证券化的平台。

似乎有阵子没有平安互联网金融的消息,是甘于平静?抑或在酝酿新的话题?

4月29日上午,碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块,是其真正意义上在一线城市首个落地的项目。与此同时,碧桂园也对外宣布,“北上广深是碧桂园2015年挺进一二线的战略方向”。

为什么要做非标的资产交易平台?陈心颖表示,因为企业有很多资产,其中三分之二的资产是非标,没办法公开交易转让,“我们想解决非标资产,让其更加结构化、透明化,把它变得更开放。为什么我们选择做这个事情?平安做金融27年,我们有各个牌照,有专业性,可以很好地评估这个市场。”

答案也许很快就会揭晓。

平安首个众筹开发项目落地碧桂园是有渊源的。4月,平安集团斥资62.95亿港元持股9.9%,成为了碧桂园第二大股东。碧桂园当时就表示:“这是双方管理层基于两家公司共同的战略愿景,未来将在不同领域展开合作。”

比如车的市场,中国汽车市场以新车为主,但二手车交易一定会兴起。陈心颖表示,二手车存在信息不对称的问题,客户怕这辆车被撞或者存在问题,卖车的人肯定比买车的人清楚这辆车的问题。“我们选择这个市场是认为平安可以帮助解决痛点。做车险业务的平安非常了解车,哪个部分被换了,性能怎么样,我们可以作为专业的中立方评估这辆车。”

不言而喻,体现金融民主主义的互联网金融才刚起步,就遭遇不同监管框框,是挑战也是机遇;而互联网金融领域从不缺乏想象空间, 没有迟疑,只有踌躇满志,至少在中国平安(601318,股吧)的字典里或许是这样。

不过,平安的野心远不只在一个开发商身上。除了碧桂园之外,目前谈判进展顺利的房企还有万科。“和万科正在谈的项目位于北京。”庄诺说。

积分交易市场则是指万里通积分,希望做开放的平台积分,而不是局限于平安集团内部。目前万里通已经有50万商户,7000万用户,可以给中小企业定制积分。

无论是平安好房COO庄诺推行的全国首例海外置业众筹金融产品,还是万里通董事长兼CEO吴世雄的玩转积分市场,他们都试图在演绎一种压力与创新的逻辑——这是中国平安内在创新基因决定的。按照中国平安首席信息官陈心颖的话说,平安非传统业务目前处于万马齐奔的状态,有7大业务,集团不做限制,各种新的业务模式都可以尝试。“直击”平安互联网金融主义,不难发现SMAC—S,M,A,C互联网革命的核心要素背景下,以及群雄逐鹿,狼烟四起的市场经济中,平安非传统业务独特的生存之策。未来,谁将颠覆谁?谁会遭遇谁的逆袭?

经济观察报从万科内部了解到的情况是:庄诺两天前会见了万科某高管,众筹建房的合作已达成,计划于月底公开。

“2”是指平安在上述做四个市场的过程中关注两点:健康管理和资产管理。

中国平安集团副总经理、首席财务执行官姚波曾表示,在外界近期关注的“平安战车”管理模式中,作为突前前锋的互联网金融会实行hub and spoke模式,即围绕金融生活服务生态圈这个HUB,壹钱包、天下通、一账通、万里通、健康管理、陆金所等几大门户未来将各显神通。

另有消息称,庄诺近期与保利地产董事长宋广菊也围绕众筹建房一事进行了深入交谈。对此,庄诺大方承认:“从去年8月我提出相关想法,就不断的有开发商找我谈合作。房地产已经从黄金时代过渡到白银时代,对于大开发商而言,众筹可以为其提前锁定客户,加快去化速度,降低实际负债比例,符合正在流行的工业4.0。”

健康管理主要是通过平安好医生APP,以前做保险是管生病或者即将要生病的人,“我们希望覆盖更少,不要等生病了再找我理赔,希望接触健康或者亚健康的人。上半年,我们推出平安好医生,通过健康社区、家庭医生让健康更便捷。”

这里不妨先关注平安好房与万里通两个样本。

知情人士透露,参与众筹碧桂园嘉定项目的人士,可参与到项目的设计过程中,产品户型及社区配套都会听取投资者的建议,这个项目相当于是为投资者定制的。

资产管理则是通过一账通,互联网金融的演变是会越来越多账户、产品、提供商,平均每个人有110多个账户。而平安一账通的意思是不管客户从哪里买产品、服务,平安希望通过一账通帮客户管理账户。截至今年上半年有5000万用户,管理超过6000亿资产,不仅是平安资产,还有外部的资产,一账通要做账户资产管理的平台。

平安好房的新生意:海外众筹来了

以平方米为单位的投资者须是购房者

“1”代表1扇门,在实体世界和PC年代,一个客户的体验通常是限行的,比如大多数百货公司有一定的布局,不同楼层摆放不同类别的产品。而在移动的世界则让客户通过一扇门可以接触到所有的产品。平安主要的APP都有跨界,可能在健康类APP里根据大数据分析、智能推荐,会推送客户建议买保险,让客户在不同的门里穿梭起来。

普通人用100美元就可以成为美国“房东”?是的,这不是在做梦。平安好房将于近日上线堪称国内第一单的海外众筹项目。-

“国外的众筹建房大多以 套 为单位,我们将会以 每平方米 为单位去募集。”庄诺称,平安好房专门组建了一支队伍,用了四个月的时间研究出这套模型。

众筹建房新玩法

“看似遥不可及的海外置业梦通过平安好房的海外众筹可以实现。”平安好房网COO庄诺说,平安好房就想让"高大上"的海外置业平民化。

庄诺表示,以套为单位,每个人需要投资的额度可能会超过百万,但如果以每平方米为单位,则可以大大降低认筹额度。

平安好房高级董事长兼CEO庄诺表示,平安好房并不是要建房,而是想做“好房宝”等与房相关的房地产金融产品。

这件事听起来让人觉着兴奋。投资者在参与海外购房的过程中可以了解海外购房的法律手续,洞悉风险,权衡利弊之后,未来可能转化为真正的买房行为。

“过去人们可能觉得买一套房子已经不容易,现在通过我们的模式,普通老百姓也能成为开发商。”庄诺把最低的认筹额度设置为10万元,只需要投资10万元,就是这个项目的开发商。

“购房准备款放在平安,不管你买哪里的房子,我帮你做增值。至少给你12-14%的年化利息,甚至给40%。以前搜房是广告获客,我们用金融获客,金融的黏性是最强的,一个人可以撕破结婚证,不会撕破人民币。” 庄诺说,假设过几天跟女朋友分手,不买房子怎么办?第二天钱就还给你。

原来,对海外众筹感兴趣的消费者,可在平安好房网海外房产频道了解项目内容和攻略,如确定参与,可将认筹资金划入由平安银行(000001,股吧)监管的好房宝海外版专设账户,资金安全全程由平安保险承保。

为避开“集资建房”的政策风险,平安设计的开发众筹中,投资者并不会直接接触开发商。“以平方米为单位,把项目包装成保险、债券或者余额宝那样的金融产品,将众筹建房的行为变成购买金融产品。”庄诺说。

平安好房现在积累了2万多准备买房的客户,“我从客户的大数据里就知道他们要买哪里的房子,要买房子的大小,什么时候想买。”庄诺称,“比如说我知道在金田路有几百人在半年内买房子,我就找金田路附近的开发商,我向他要团购价。你给我1000万,我给你带来多少客户我有100多个客户的价格,我不要广告费,你给我团购价。”

购买的大致流程是:众筹者通过平安好房网站注册并报名参与众筹,一旦众筹项目按规定成立之后,众筹者投票选取心仪的物业,所有资金会由专业的境外项目公司负责运营。运营所取得的租金收益,会定期返还到众筹者的个人账户。

投资者只投资一套房子中的若干平方米,与后续购房者整套房屋的购买,这之间的矛盾怎么解决?

通过这种方式,在客户还没买房,还在攒钱的阶段就把客户黏住了。总价150万的房子,只要客户有80万,剩余的70万房款平安好房借给你,还是免息。

而一旦众筹项目成立并开始运营之后,投资者还能享受海外置业的投资收益。

接近碧桂园的人士表示,参与众筹的人需是对碧桂园嘉定项目感兴趣的人。换句话说,投资者需是未来的购房者,这种开发众筹带有明确的营销导向。

“传统银行是羊毛出在羊身上,互联网金融里羊毛出在狗身上,让猪买单。传统模式是先拿盘,后销售。好房先获客,用好房宝,用14-40%之间的收益率把你获进来,从大数据看你的购房意向,找开发商。我先蓄客,后选盘。”庄诺称。

按照庄诺的话说,平安好房选择的楼盘均带有两年以上的租约,其海外众筹项目是两年左右,如果按照两年的租约,预计每年4%~5%的收益率计算;投资100美元,每个月有年化4%~5%的租金收益,根据美国的房价走势,他认为,到2015年、2016年均处于上升期。2014年买了之后,如无意外,2016年项目结束时,还会有一个差价收益。

庄诺在5月20日平安好房与深业集团签署战略合作协议的现场表示,平安好房帮开发商解决了没拿到预售证不能获客和收款的问题。“比如深业没拿到证,可以弄一个深业好房宝,把钱放到这个货币基金里面,获得14%的收益,等到开盘的时候,转成购房款。”庄诺举例说,“这个有很强的粘性,有钱在那,数据是绝对准确的,提前获客。”

好房宝是平安好房去年八月份推出的产品,是好房最核心的部分。“当客户到购房阶段时,好房贷进来了,假设500万的房子,150万不够钱没问题,借给你,不需要你付利息,一年后还给我就可以了。这是平安好房和开发商一起贴息。”

按照平安好房的设计,最高的投资限额是1000美元,夫妻合买是2000美元。当然,众筹重在参与,且不承诺投资收益、不承诺保本。

庄诺说:“以前我们是有个楼盘出来再推,现在我们是往前再走一步了。”

“我们放了10亿好房贷,直接推动100多亿的房贷。本来首付款是一年付,你可以分五年还。”庄诺表示,其实这就是把购房的杠杆进一步放大。

“我们不会承诺海外众筹的预期收益,这在监管上也不允许。”庄诺说。

一位万科高管在接受经济观察报采访时表示:“众筹建房有点偷换概念的意思,换个说法其实就是超前预售。这种模式并不会成为主流,只有不需要竞争的项目开发商才会选择这么玩。”

同时,平安好房还跟银行一起合作做“按揭贷”、“装修贷”,“车位贷”甚至“税费贷”,新房可以做到一宝N贷。

这位曾设计某国内房地产网站“1美元竞拍1000平米美国别墅用地”的操刀手要玩一个跨界“游戏”,平安旗下包罗万象的金融牌照让庄诺兴奋不已,他觉得好戏才刚开始上场。平安好房为此成立了“互联网金融中心”,操盘手是原平安信托总经理助理韩晓,他有一个很“炫”的称谓:CIFO。

据悉,房地产项目众筹只是前海众筹其中一项业务。前海众筹的主要功能还是做股权众筹。

而如果卖二手房,可委托给平安好房来销售,“如果我们共同认定这是500万要卖,第二天审核完后,马上给你150万。让你炒股票、买第二套房子。我把房源锁住,开放好房宝。”庄诺表示,二手房很多信息是假的,而好房宝的APP 100%真实。

其实,好房宝的秘密在于金融蓄客——用金融的方式提前积攒客户。在庄诺看来,传统的互联网房地产网站已经做到极致了,不能重复他们的资讯模式,平安好房有别于它们的是金融,也最具“杀伤力”,因此要善用金融工具。

接近平安集团的人士分析,在腾讯和阿里巴巴以社交切入做互联网金融的时候,平安发现了房地产开发和销售与资金之间的紧密关系,所以在住房方面入手比较多。

“假设工资30号才发,20号要交5000块房租,请找租金宝。我先把租金替你付了,一个月以后还给我,你把东家的合同签一下给我们看,把房东银行账号给我们,三个小时就可以了。”庄诺表示,根据 58同城的报告,中国租金市场是2.5万亿,假设有10%通过租金宝走,那规模就有2500亿。

譬如,如果购房者计划在年底购买一套300万的房子,可以将已有的首付提前放进好房宝,有多少存多少,一直存至年底。在此过程中,好房宝的投资者可以享受“T+1”的4%~5%大华基金收益率;年底买房时,投资者可以得到一笔平安好房追加的8%~10%房积金收益。二者叠加后的综合收益率预期是14%左右。

开发商与平安合作的效果有待考量,不过平安就通过住房构建起了自己完整的业务链条。“我们创造了一个新房的金融闭环。只要有金融的方面,平安好房能基于互联网的思维,渗透进去。”庄诺说。除了上述所说的参与众筹或购买好房宝享受购房优惠,平安还有首付款免息贷款业务,介入建房购房全过程。

最近平安好房还做了众筹建房,庄诺表示这是P2P之后互联网金融最火爆的表现形式。众筹建房不是众筹营销或者房价打折,而是从拿到地开始参与建设、开发。“我们要提出50亿众筹基金做领头,希望众筹改变传统的模式,让开发商变成轻资产。现在碧桂园的项目大概在七月初就可以起来,我们用一平方米作为众筹标的。这些钱从哪里来?从P2P的资金引过来,解决购房者资金问题,大数据可以解决客户资源搜寻和定位,精确寻找客户。互联网金融可以改变传统,特别在房地产,通过互联网平台借钱给购房者,也许借了一万块,你成了银行家。通过互联网众筹建房,只有一平方米,你成了开发商。”

再比如,购房者在买房的准备阶段,若首付有困难,平安好房也设计了另一款金融产品,通过这款产品可提供不同种类的支持,一是无抵押贷款,通过P2P,5小时放款,但资金成本较高。其次是抵押贷款,购房者自己的房产,甚至直系亲属的房产均可抵押。同时,平安好房会做一些贴息,甚至免息的优惠,帮助消费者以最低的成本购房。

庄诺预计,到6月31日平安好房就可以完成一年的新房销售目标,5月完成20亿,每个月都是爆发增长。

“总之,通过首付分期的形式,对C端的购房者提供形式多样的金融支持;对开发商来讲,用互联网金融助力其销售,促进其成交。”庄诺说。

实际上,平安好房上线至今不过两个多月,得益于互联网思维与概念,加之平安集团的背景,市场常常将其与成立15年的搜房网等相提并论。“平安好房一夜成名,接下来我们的路很长,还需要精耕细作。”庄诺说。他直言,互联网房企对销售情况并无满意与否一说,以平安好房为例,上线两个月卖了一些房子,也有一定的存贷款余额,但离目标要求还有差距。

不言而喻,平安好房的醉翁之意还在于其创新的互联网金融产品。被称为第一款房地产互联网金融产品的“好房宝1号”上市后,平安好房还将陆续推出好房宝2号、3号等一系列金融产品。

平安好房设计的理想引流模式或许是:金融助力购房——购房者成为平安客户——购买平安车险——再成为寿险、健康险客户等。

与此同时,平安另外的非传统业务也在发力。据透露,马明哲给平安好房定了一个很宏大的经营目标。“确有压力,但这是一种常态啊,压力之下,才能不断推陈出新。”庄诺说。

现在,“就看谁跑得更快了。平安非传统业务目前处于万马齐奔的状态,集团不做限制,各种新的业务模式都可以尝试。”陈心颖笑称。

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